funzione dei confini negli atti notarili
Not. Riccardo Menchetti
Secondo una certa giurisprudenza, ai fini dell'individuazione
dell'immobile oggetto di una compravendita, l'indicazione dei confini - che
concerne punti oggettivi di riferimento esterni - consentendo perciò la massima
precisione, assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze
probatorie, ed in particolare ai dati catastali, sia allorché si risolva nella
descrizione dell'intero perimetro, sia, a maggior ragione, quando trovi
conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come
la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità
immobiliare nell'ambito di un più vasto complesso, così eliminando ogni margine
di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa.
A tali fini, pertanto, il ricorso ai dati catastali - che non solo
hanno natura tecnica e sono preordinati
essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono
alla diretta percepibilità da parte dei contraenti - ha soltanto carattere
sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi di indicazioni inadeguate
o imprecise in ordine ai confini.
Not. Arturo Dalla Tana
Sembra preferibile il Tribunale di Cassino, in Riv. not. 1998,
pagg. 533, nel quale si prende atto che la meccanizzazione delle
Conservatorie modifica il discorso, un po' datato, della massima di cui si
discute.
Affermava fra l'altro il Tribunale: "Il creditore, pur
descrivendo compiutamente tutte le unita` immobiliari dal punto di vista della
sua ubicazione, della sua consistenza e della sua natura, ha tuttavia omesso di
indicare, rispetto ad una unita` immobiliare, i dati catastali esistenti prima
della denuncia di variazione e, rispetto ad un'altra unita` immobiliare, i dati
catastali risultanti a seguito della predetta variazione.
Queste omissioni possono essere sicuramente superate da un
uomo dotato di media capacita` negli affari solo che valuti l'atto nel suo
complesso, tenendo conto della corretta individuazione degli immobili dal punto
di vista descrittivo.
Invece, nella nota di trascrizione del pignoramento,
redatta su un modulo meccanizzato, dove non e` possibile compiere una
descrizione analitica delle singole unita` immobiliari, ma occorre predisporre
una descrizione sintetica dei beni, e` chiaro che i dati di identificazione
catastale assumono un'importanza ancora maggiore, perche´ diventano i veri
requisiti in base ai quali risulta possibile ai terzi identificare
correttamente e senza apprezzabile margine d'incertezza il bene sottoposto a
pignoramento.
E ` impossibile che un uomo dotato di media capacita`
individui con certezza l'unita` immobiliare colpita dal pignoramento se questa
non e` affatto indicata nella nota di trascrizione oppure se sono inesatti i
dati di identificazione catastale della stessa.
In una situazione del genere, nella quale, per giunta, la
nota di trascrizione e` redatta in forma sintetica, non e` affatto possibile
stabilire con certezza senza dar luogo a dubbi non facilmente risolvibili, che,
mentre per l'unita` a piano terra si e` inteso utilizzare il vecchio
identificativo, per le altre unita`, invece, e` stato utilizzato il nuovo
subalterno, ne´, all'inverso, appare possibile comprendere che il nuovo
identificativo e`, in realta`, inesatto, perche´ non riguarda le parti comuni
dell'edificio Si comprende, allora, perche´ deve ritenersi che, nel caso in
esame, l'inesattezza contenuta nella nota di trascrizione del pignoramento non
possa essere superata con apprezzabile grado di certezza e senza ingenerare
seri dubbi, da un uomo dotato di media capacita` nello svolgimento dei propri
affari.
Not. Grassobiondi, riflette
Vorrei aggiungere due riflessioni:
-
una massima della Cassazione,
messa così, senza sapere nulla del caso concreto, senza sapere quando è
iniziata la causa (che potrebbe tranquillamente essere anteriore al 1985!) dice
poco o nulla;
-
anzi, forse crea solo
confusione;a seguito della modifica del codice, l'obbligo di indicare i confini
sembra rimanere, comunque, per noi notai, a sensi dell'articolo 51, punto 6,,
L. 89/1913.
Ma la dizione "i beni immobili saranno designati, per quanto sia
possibile, con l'indicazione della loro natura, del Comune in cui si trovano,
dei numeri catastali, della mappe censuarie, ove esistono, e dei loro confini,
in modo da accertare l'identità degli immobili stessi" come va
interpretata?
Siamo proprio sicuri che il generico riferimento per i confini alle
planimetrie catastali, allegate o no all'atto, non sia corretto, come
afferma il nostro locale Archivio?
Soprattutto per gli edifici in condominio, l'indicazione dei confini mi
sembra oggi non solo inutile, ma anche dannosa, in quanto inevitabilmente
imprecisa ed approssimativa.
Conclusione: se proponessimo l'abolizione completa dell'indicazione dei
confini in atto, mantenedola soltanto nei casi in cui il notaio la ritenga
utile per un'esatta individuazione dell'immobile (come, mi sembra, indichi
chiaramente l'art. 51, L. notarile)?